„Mein Team und ich legen großen Wert auf einen Immobilienankauf, der Ihren Wünschen und wichtigsten Kriterien entspricht.“

– Patrick Windisch, Geschäftsführer

Der Kauf der Kapitalanlage

Die passende Immobilie, zum passenden Preis für Ihre Investment-Strategie

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Erstberatung für<br />
Kapitalanleger
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Erstberatung für
Kapitalanleger
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Immobiliensuche,<br />
-bewertung &<br />
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Finanzierung
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Immobilienankauf
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Hausverwaltung &<br />
Mietmanagement
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Immobilienverkauf
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Immobilienverkauf

Der Immobilienankauf ist ein kritisch wichtiger Baustein Ihres Immobilien Investments.

Darum verhandeln wir für Sie den richtigen Preis, denn wir kennen alle Tricks und lassen uns nicht „über den Tisch ziehen“.
Ihr Vorteil: Sie sparen sich unangenehme Telefonate mit dem Verkäufer und erhalten den fairsten Preis für Ihre Geldanlage.

 

Natürlich unterstützt die ETK Sie auch bei der Prüfung des Kaufvertrages, begleitet Sie zum Notar und zur Immobilienübernahme vor Ort.

Die vier Schritte zum Kauf Ihrer Anlageimmobilie

1. Die erfolgreiche Preisverhandlung
Den passenden Preis zu finden ist ein sensibles Thema für beide Seiten. Darum stellen wir sicher, dass Sie anhand der folgenden Kriterien Ihre Geldanlage zum bestmöglichen Preis kaufen und somit eine rentable Immobilien-Strategie verfolgen. Neben diesen Kriterien ziehen wir als Basis natürlich die gewonnenen Informationen aus den ersten drei Schritten der Immobilienberatung heran.
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  • Kriterium Nr. 1: Die Nachfrage hat großen Einfluss auf den Preis
  • Kriterium Nr. 2: Eine genaue Immobilienbewertung macht den Unterschied
  • Kriterium Nr. 3: Legen Sie vorab eine Preisobergrenze fest
  • Kriterium Nr. 4: Die Kommunikation sollte mit allen Eventualitäten geplant werden
  • Kriterium Nr. 5: Die Zeit sollte klar im Auge behalten werden

Der Spielraum bei Preisverhandlungen von Kapitalanlagen ist zu einem großen Teil abhängig von der bestehenden Nachfrage. Aufgrund des aktuellen Wohnklimas, insbesondere in Ballungsräumen, hat der Verkäufer meist eine sehr gute Ausgangssituation. Aus diesem Grund ist die Immobilienbewertung ein integrales Hilfsmittel um vorab die aktuelle Nachfrage und den daraus resultierenden Preis realistischer abzuschätzen. Zusätzlich schaffen Informationen wie z.B. zur Interessentenanzahl und Dauer des Angebotes ein besseres Preisverständnis.

Wellnessbereich im UG des Hauses

Aus den Ergebnissen der Wertermittlung sowie möglichen Gutachten durch einen Experten, definieren wir im nächsten Schritt einen Angebotspreis inklusive Obergrenze. Als wichtiger Teil der Preisverhandlung wird dieser für das Erstgespräch mit dem Verkäufer genutzt, sodass Sie das Risiko verringern für einen nicht rentablen Preis zu kaufen.

 

Ergänzend helfen wir Ihnen hier bei der Festlegung des Kommunikationsrahmens. Dieser beinhaltet Ihre Preisvorstellung sowie die Planung wie Sie innerhalb des Kaufgespräches zu diesem Ziel kommen. Wichtig ist alle potenziellen Argumente für eventuelle Gegenargumente und kritische Rückfragen zu sammeln. Gute Argumente können sich u.a. um die Lage, den Zustand oder die Austattung drehen – auch Details zur Wirtschaftlichkeit können zu einer Preissenkung seitens des Verkäufers Ihres neuen Immobilien Investments führen. Bleiben Sie dabei allerdings realistisch und respektvoll dem Verkäufer und der Anlageimmobilie gegenüber, da er Sie sonst im schlimmsten Fall nicht mehr als Käufer in Erwägung zieht.

 

Wie bereits erwähnt, sollte auch auf die Dauer des Preisangebots geachtet werden. Auch wenn sich dies häufig über Tage, Wochen oder manchmal Monate ziehen kann, unterstützen wir Sie bei der Festlegung einer Frist, sodass Sie die Immobilie nicht an einen anderen Käufer verlieren und gleichzeitig dem Verkäufer verständlich machen, dass Sie es ernst meinen.

 

Ergänzend holen wir für Ihre Wunschimmobilie frühzeitig wertvolle Informationen ein, da im Idealfall der Verkäufer aus privaten Gründen die Immobilie schneller verkaufen möchte. Dies ist natürlich immer mit einer Überprüfung auf Herz und Nieren verbunden, sodass Sie sich diese Anlage nicht unter falschen Gründen andrehen lassen.

2. Vertragsverhandlung und der geprüfte Kaufvertrag
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Nachdem Sie eine Preisvereinbarung mit dem Verkäufer zum Kauf der Immobilie getroffen haben, beraten wir Sie ganzheitlich bei der Definition bzw. Überprüfung der Vertragsinhalte sowie der damit verbundenen Vertragsverhandlung. Da die Inhalte von Fall zu Fall variieren, gehen wir hier nur oberflächlich auf die wichtigsten Punkte ein. Im Immobilienkaufvertrag sollten alle Inhalte so eindeutig wie möglich bezeichnet werden. Dazu gehören u.a.:

  • Genaue Kaufpreishöhe inklusive des Zahlungstermines und der Zahlungsart
  • Klare Angaben zu den Vertragsparteien
  • Zeitliche Festhaltung zu wirtschaftlicher Übergang und Übergabe der Kapitalanlage vor Ort
  • Verzugszinsen- und Gewährleistungsregelung
  • Besondere Vereinbarungen wie z.B. die Übernahme von Möbeln im Haus oder Renovierungsmaßnahmen
  • Eindeutige Beschreibung des Kaufgegenstandes

Gerade letzteres beinhaltet eine Vielzahl von Informationen zu der Anlageimmobilie. Dazu zählen u.a. die Anschrift, Lage, detaillierte Grundbuchinformationen, Größe und Aufteilung der Immobilie und viele weitere Angaben.

Bei dem Kauf von Wohnungen als Geldanlage gibt es darüber hinaus weitere wichtige Angaben, die als Gegenstand des Kaufvertrages festgehalten werden:

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  • Angaben zum Sondereigentum, da Sie durch den Kauf Mitglied einer Eigentümergemeinschaft sind
  • Inhalte des Gemeinschaftseigentums und welche Nutzungsrechte bestehen inklusive Sondernutzungsrechte,
    z.B. bei Parkplätzen und Grünflächen
  • Weiterhin sollten auch klare Angaben zur Gemeinschaftsordnung und dem Miteigentumsanteil bei der Verhandlung
    besprochen und im Vertrag festgehalten werden

 

Umso detaillierter der Kaufvertrag, umso besser sind Sie gegenüber allen Eventualitäten und Risiken abgesichert. So kann der Vertrag schnell sehr ausführlich sein. Gerade aus diesem Grund arbeiten wir hier mit Vertragsexperten zusammen und nutzen die Kooperation mit erfahrenen Notaren. Auf die Vorbereitung und Begleitung zu Ihrem finalen Notartermin gehen wir im nächsten Schritt genauer ein.
3. Die Begleitung zum Notartermin

Um den Ankauf Ihrer Immobilie rechtlich abzuschließen, bereiten wir mit Ihnen den Termin beim Notar gründlich vor und begleiten Sie auch, sodass aufkommende Fragen kurz vor Abschluss schnell beantwortet werden können. So haben Sie für den Kauf Ihrer Kapitalanlage ein besseres Gefühl und sparen sich zudem weitere Notarkosten, falls im Notfall sonst ein neuer Termin vereinbart werden müsste. Zur sorgfältigen Vorbereitung gehört häufig ein Vorgespräch bei dem der Notar über alle Details und besonderen Vereinbarungen, auf die sich beide Parteien festgelegt haben, informiert wird. Insbesondere Sachmängel, offen gelegt oder nicht, sollten hier vorab kommuniziert werden. Generell beinhaltet die Vorbereitung mit dem Notar folgende Kriterien:

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  • Kaufpreis der Kapitalanlage
  • Besondere Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer
  • Übernahme von Gegenständen
  • Sachmängel und deren Behebung wie z.B. durch Renovierung

Da die Pflichten, Rechte und allgemeinen Aufgaben des Notars sehr umfassend sind, gehen wir hier nur oberflächlich darauf ein. Genauere Informationen erhalten Sie bei Anfrage und natürlich als Teil Ihrer ganzheitlichen Immobilienberatung.

Generell umfassen die Zuständigkeiten des Notars die Kommunikation mit allen involvierten Behörden, Erbringung aller notwendigen Informationen und Klärung der wichtigen Formalitäten zum Vertragsabschluss, Grundbuchlasten, bestehende Mietverhältnisse, Sichtung und Lösung unklarer Vertragsformulierungen und vieles mehr.

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Diese Pflichten werden im finalen Beurkundungstermin mit dem darauffolgenden Eintrag ins Grundbuch abgeschlossen. Bei ersterem verliest der Notar den vollständigen Vertrag – hier haben beide Seiten ein letztes Mal die Möglichkeit juristische Fragen zu klären und Änderungswünsche anzufragen. Bei Zustimmung von Käufer und Verkäufer wird der Kaufvertrag unterschrieben.
Weiterhin führt der Notar die Eintragung ins Grundbuch mittels einer Auflassung durch. Dies dient zur Dokumentation und der Sicherstellung, dass kein Mehrfachverkauf der Anlageimmobilie entsteht.

Auch verantwortet der Notar nach dem Termin des finalen Immobilienkaufs die Finanztransaktion, denn regulär abgeschlossen ist der Kauf erst nach eigentlicher Zahlung.

Das allgemeine Ziel ist es, dass der Notar als unabhängige Instanz sicherstellt, keine der Parteien juristisch zu übervorteilen und so der Kauf für beide Parteien rechtlich einwandfrei abläuft. Wichtig ist hier die Unterscheidung zur wirtschaftlichen Seite, da der Notar nur die rechtlichen Punkte des Immobilienkaufes abdeckt. Die wirtschaftlichen Aspekte decken wir über die ersten drei Schritte unserer Immobilienberatung für Sie ab.

Da es sich bei dem gesamten Schritt um einen komplexen Prozess handelt, legen wir großen Wert auf Transparenz und Vermittlung von Wissen, sodass Sie mit gutem Gewissen die neue Immobilie Ihr Eigen nennen können.

4. Die Übernahme Ihrer Immobilieninvestition

Nach der finanziellen Transaktion und dem Grundbucheintrag steht zum Abschluss Ihres erfolgreichen Immobilienkaufs noch die Übernahme der Immobilie vor Ort. Auch hier helfen wir Ihnen bei der Vorbereitung sowie bei der eigentlichen Übergabe. Wichtig ist hier unter anderem welche Kaufvertragsregelung für den Zustand bei Übergabe besteht – z.B. wurde in „besenreinem Zustand“ festgehalten oder wurde die Übernahme bestimmter Einrichtungsgegenstände, Renovierungsarbeiten, etc. vereinbart.

Weiterhin sollten Sie vor der finalen Schlüsselübergabe ein letztes Mal sicherstellen, dass mit der finanziellen Transaktion der Kaufpreis mit allen eventuell vereinbarten Nebenkosten überwiesen wurde.

Leonhard Frank Strasse 5 am 24.05.2018 in Muenchen Foto: Gerhard Blank, 0049 171 2888481
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Bei der Übergabe achten wir insbesondere darauf, dass diese bei Tageslicht durchgeführt wird und Sie eine vollständige Sicht auf die Immobilie haben.

Final werden alle noch ausstehenden Dokumente an Sie übergeben, falls dies nicht schon vorher geschehen ist. Dazu gehören u.a. Unterlagen zu Heizungsanlage, Versicherungsverträge und die damit verbundenen Rechnungen. Hier stellen wir gemeinsam mit Ihnen, dass für eine langfristig rentable Kapitalanlage alle Unterlagen vollständig sind. Auch sollten spätestens hier, wenn nicht bereits bei den vorigen Besichtigungen geschehen, alle Anschlüsse und Besonderheiten innerhalb der Investition durchgegangen werden.

Festgehalten werden alle Informationen im Übergabeprotokoll. Wenn es auch keine rechtliche Regelung für den Inhalt gibt, sollten für eine grundsätzliche Absicherung mitunter die folgenden Punkte aufgeführt werden: Adresse der Anlageimmobilie, beide Parteien, Übergabedatum, Zählerstände, Liste aller übergebenen Dokumente, alle beinhalteten Möbel die übernommen werden und auch Informationen zu Müllabfuhr, Internet, Telefon, abgeschlossen mit der Unterschrift von altem und neuem Eigentümer.
Gerne gehen wir dieses Protokoll vor Ort mit Ihnen durch und überprüfen es genau.

Leonhard Frank Strasse 5 am 24.05.2018 in Muenchen Foto: Gerhard Blank, 0049 171 2888481
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Wurden alle Regelungen eingehalten, können Sie sich danach als stolzer Besitzer einer neuen Kapitalanlage nennen. Damit die Immobilie Ihren Wert hält, im Idealfall sogar steigert und damit Sie mit all den anstehenden Verantwortlichkeiten zur Vermietung und Verwaltung keinen Zusatzaufwand haben, übernehmen wir im nächsten Schritt gerne das Mietmanagement und die Hausverwaltung für Sie. Weitere Informationen dazu finden Sie hier.

Gerne können Sie uns für weitere Informationen zur Beratung beim Immobilienankauf auch direkt kontaktieren. Alternativ bieten wir innerhalb und unabhängig der Immobilienberatung auch den direkten Immobilienkauf über unseren Bestand an – eine Auswahl von Immobilien finden Sie unter „Immobilien“.

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