„Die Bewertung und Auswahl der Kapitalanlage basiert vor allem
auf einem Kriterium: Ihrer Rendite.“

– Patrick Windisch, Geschäftsführer

Immobilienbewertung & Auswahl

Mit Fokus auf Ihre Rendite berechnen, bewerten und wählen wir die Immobilie aus

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Erstberatung für<br />
Kapitalanleger
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Erstberatung für
Kapitalanleger
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Immobiliensuche,<br />
-bewertung &<br />
-auswahl
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Finanzierung
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Finanzierung
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Immobilienkauf
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Immobilienkauf
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Hausverwaltung & Mietmanagement
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Hausverwaltung & Mietmanagement
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Immobilienverkauf
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Immobilienverkauf

Die durchschnittlich 20 bis 25 Immobilienangebote unterziehen wir einer detaillierten Überprüfung ihrer Wirtschaftlichkeit anhand Faktoren wie Kaufpreis und Kaufnebenkosten, Kennzahlen zu Miete, Steuern und Rücklagen, Bewirtschaftungskosten und monatlicher Cashflow gegenübergestellt zu ersten Finanzierungs-Kennzahlen.

Zusätzlich betrachten wir weitere Faktoren wie z.B. Standort, bauliche Qualität und Entwicklungspotenziale, die für eine perspektivische Renditeberechnung sinnvoll sind.

Die Inhalte der Immobilienbewertung und Objektauswahl

1. Erstellung der umfangreichen ETK-Berechnung
Als eines der Herzstücke unserer ganzheitlichen Immobilienberatung nutzen wir die umfangreiche ETK-Berechnung. Ziel der Kalkulation ist die passende Immobilie für Ihr Investment auszuwählen. Über Jahre hinweg haben wir anhand von Erfahrungswerten, Tools und großen Excel-Listen eine Investitionsübersicht gestaltet, die über eine Vielzahl von Kennzahlen Rendite, Darlehensverlauf und Wertentwicklung der Kapitalanlage bewertet. Die Kennzahlen werden anhand zahlreicher mathematischer Formeln berechnet und regelmäßig, je nach Veränderungen bestimmter Rahmenbedingungen, aktualisiert. Wichtige Kennzahlen zur Immobilienbewertung beinhalten unter anderem Kaufpreis und Kaufnebenkosten zur Berechnung des Kapitalbedarfs oder die Mieteinkünfte abzüglich anfallender Kosten zur Einschätzung des Cashflows. Weiterhin vergleichen wir die Ergebnisse jedes eingegangenen Immobilienangebotes anhand kritischer Grenzwerte, die auf langjährigen Erfahrungen mit Immobilien als Kapitalanlage als privater und gewerblicher Investor basieren. Anhand der ausführlichen Auswertungen kann eine realistische Einschätzung zur Bewertung der Rendite gegeben werden.
Rendite2_Wohnung_Augsburg Pfersee
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2. Immobilienbewertung anhand Rendite & Wirtschaftlichkeit
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Nachdem mit der übergeordneten ETK-Berechnung die wichtigsten Faktoren zur Bewertung der Geldanlage kalkuliert wurden, nehmen wir anhand der Ergebnisse die Wirtschaftlichkeit genauer unter die Lupe. Die Berechnung der Rendite spielt dabei die größte Rolle. Generell ist das Ziel der Rendite-Berechnung bei der Auswahl einer passenden Anlage einen verhältnismäßig zur Anleihe höheren Gewinn zu erhalten. Hier bestehen mehrere Rendite-Formeln die aufgrund unterschiedlicher Rahmenbedingungen Anwendung finden. Dazu gehören unter anderem die Berechnung mit der Eigenkapitalrendite, über die Objektrendite oder auch Nettomietrendite. Die Eigenkapitalrendite zur Immobilienbeurteilung errechnet sich aus dem eigenen gebundenen Kapital (Zinssatz wird dazu gerechnet!) und dem Ertrag nach Steuern. Leider berücksichtigt sie nur zurückliegende Faktoren und nicht Entwicklungspotenziale zur Wertsteigerung. Auch Veränderungen an der Leistung zur Tilgung werden nicht kalkuliert. Die Objektrendite-Formel berechnet sich anhand Unterhaltskosten, Mietreinertrag und Steuerlast. Die Objektrendite-Kalkulation funktioniert gut zum Vergleich mehrerer Anlageimmobilien miteinander. Die Finanzierung ist allerdings nicht mit inbegriffen. Als letztes Beispiel für die Berechnung der Immobilienrendite wird bei der Nettomietrendite-Formel die Jahresnettokaltmiete mit dem Kaufpreis der Kapitalanlage verrechnet. Wir nutzen mehrere Rendite-Formeln anhand individueller Parameter um eine Auswertung zu erhalten, die bestmöglich den Großteil der Einflussfaktoren berücksichtigt. Weitere Kalkulationen und Bewertungen beinhalten die Mieter-Struktur und die damit verbundene Sicherheit der regelmäßigen Einnahmen oder auch die steuerliche Beurteilung.
3. Überprüfung der Entwicklungschancen für die Kapitalanlage
Neben der Berechnung der Immobilien-Rendite achten wir stark auf die perspektivischen Entwicklungsmöglichkeiten einer Immobilie. Dies schließt Faktoren, welche die Immobilie direkt betreffen sowie äußere Einflüsse mit ein. Da es sich um Einschätzungen für die Zukunft handelt, wird die Bewertung nur ergänzend zu den Ergebnissen der ETK-Berechnung genutzt. Grundsätzlich wird das Potenzial einer Kapitalanlage durch Kriterien wie steigende Mieteinnahmen, steuerliche Vorteile, Wertsteigerung durch geeignete Immobilienlage oder auch Zinseinsparungen beurteilt. Steigende Mieteinnahmen und die Wertsteigerung eines Objektes kommen z.B. aufgrund der Entstehung eines Ballungsraums und Wohnungsnot zu Stande. Weniger direkt offensichtliche Entwicklungspotenziale können der Bau oder die Neuentwicklung von Universitäten oder Zuzug von größeren Unternehmen als Arbeitgeber sein. Da diese Komponenten viel von Spekulationen abhängig sind, rechnen wir bei einer Einschätzung so konservativ und realistisch wie möglich um für Sie die bestmögliche Immobilie auszuwählen.
ETK Exposè Holzkirchen
4. Sichtung aller notwendigen Unterlagen zu dem Objekt
immobilienbewertung immobilienauswahl rendite patrick windisch etk 2
Als vierten Punkt der Immobilienbewertung und -auswahl ist auch die Sichtung und Überprüfung aller relevanten Unterlagen, die zu den Immobilienangeboten vorliegen sollten,  beinhaltet. Gerade für ein bestmöglich aussagekräftiges Ergebnis der Rendite-Berechnung sowie für die Finanzierung und Vollständigkeit der Bankunterlagen sollten alle Dokumente vorliegen. Dazu gehören unter anderem:
  • Vielzahl Bilder der Kapitalanlage, möglichst von innen und von außen. Umso mehr von außen vorhanden sind, umso besser das Verständnis für die unmittelbare Umgebung.
  • Detaillierte Baupläne und Grundrisse mit verschiedenen Perspektiven und Schnitten.
  • Eindeutige Baubeschreibung und alle Daten zur Kalkulation der Wohnfläche
  • Alle notwendigen Informationen zur Berechnung der Rendite und zur Erstellung der ETK-Berechnung (Wohnfläche, Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Ausstattung und Stellplätze, aktuelle Mietsituation – falls vorhanden,…)
  • Weitere Daten und Dokumente, die zur Einschätzung der Entwicklungspotenziale dienen können.
  • Optionales Plus: Wertgutachten zu Immobilie von Sachverständiger
Bei Bedarf stellen wir Ihnen gerne eine Checkliste für die Immobilienbewertung zu Verfügung und führen Sie daran entlang durch die Auswahl Ihrer Kapitalanlage.

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Patrick Windisch
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 windisch@etk.de

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